當下寶中最受關注的新盤莫過于越秀瑞樾府，這是寶中時隔四年后，再次推出的限價新房。

市場普遍認為，越秀瑞樾府的熱度來自三點：第一是限價，8.86萬/㎡的銷售限價同周邊二手房有一定的倒掛；第二是配套，項目能坐享寶中片區成熟的資源；第三是項目的戶型，可銷售的306套房源全部為改善型的四房產品。

全網吹的寶中8字頭新盤，到底是不是真的香？南都·灣財社記者近日前往項目營銷中心并實地走訪了瑞樾府周邊一探究竟。

(資料圖)

正在建設中的越秀瑞樾府。

寶中時隔四年的新盤

寶中作為西部大熱的片區，總是吸引著深圳購房者的關注。但由于土地資源有限，寶中片區已有四年沒有新盤入市，片區上次有新盤供應，還要追溯到2019-2020年的海納公館、云璽錦庭和都市茗薈一期。

目前寶中還有盛意家園、都市茗薈二期、泰華梧桐林居等等“捂盤”項目未對外售賣，項目久拖不賣已“熬”走了一批購房者。

自2019年集中供地以來，寶中集中土拍成交的住宅用地屈指可數，作為片區稀缺的新盤，2022年拿地的越秀瑞樾府因此吸引了市場的熱度。

尤其是瑞樾府入市的限售價僅為8.86萬/㎡，打破購房者心中對寶中動輒10萬+的市場印象，更有市場聲音認為瑞樾府的出現讓寶中片區的二手房價出現了松動。

要知道，寶中上次出現8字頭的新房項目還是在四年前。據深圳房地產信息網，2019年6月，寶安新錦安海納公館獲批預售許可證，項目整體戶型區間在76-118㎡，共1889套，均價89976元/㎡，單價區間在7.4萬-10.8萬/㎡。

但是新錦安海納公館的大戶型產品，單價普遍在10萬+。其116-118㎡的戶型產品，備案均價約9.8萬/㎡，單價區間在8.9萬-10.8萬/㎡，總價區間在1028萬-1274萬/套。

根據瑞樾府現場銷售向灣財社記者展示的價格區間來看，其中109平方米的房源總價大致在860萬-1040萬，144平方米的房源總價區間則為1250萬-1320萬。這意味著，瑞樾府最低單價已經壓到了7.89萬，價格直逼四年前。

更值得注意的是，本次越秀瑞樾府推出均是大面積的改善產品，那么從限價優勢來看，項目是否值得“無腦沖”呢？

同周邊的二手房倒掛2萬-5萬元/㎡？

首先，從新房價格對比情況來看，今年8月2日，寶中又一宅地成功出讓，該宗地是深圳首宗“競現房”宅地，同樣是限價8.86萬/㎡。

另外2021年11月拿地的鴻榮源胤璇目前還在建設中，該項目的毛坯限價為8.55萬/㎡。

按照該項目的建設周期來評估，意味著未來兩到三年寶中的新房銷售價格大致會鎖定在8字頭。對于購房者來說，接下來一段時間還會有同樣價格房源的可選項，可以擇機觀察再入市。

另外從二手房維度來看，項目的單價對比周邊產品倒掛2萬～5萬/㎡。

根據2023年上半年的成交數據來看，瑞樾府周邊的樓齡超10年以上的老小區普遍單價在10萬元上下。其中，距離較近的幸福海岸上半年有107㎡的房源成交單價為9.89萬/㎡；深業新岸線有139㎡的房源成交單價為9.2萬/㎡，今年7月該小區有141㎡的房源以8.8萬/㎡單價成交。

而部分次新小區的成交單價則普遍在10萬+。其中，2013年建成的鴻榮源西城雅筑成交均價9.84萬/㎡；2017年建成的寶中龍頭盤鴻榮源壹方中心玖譽成交均價高達14.6萬/㎡。

整體來看，由于限價，寶中未來還會有8字頭的新房項目問世，而二手房相比周邊樓齡較大的小區來看價差不大，但相比次新小區還是有價格優勢。

片區配套成熟，但與項目實際距離較遠

寶中二手房價過去幾年高漲的原因，離不開片區醇熟配套的兌現。關注寶中片區的人更在意的是，區域內醇熟的配套能帶來的生活方式。

交通方面，距離瑞樾府最近的地鐵站為1號線寶體站，步行大約600米；另外項目到11號線寶安站步行距離大約700米；約1km內還有1、5、11號線三軌交會，可快速到達南山、福田中心區。

兩條地鐵線路的附加價值都比較高。舉個例子，乘坐11號線從寶安站到南山的后海站只需要3站，乘坐地鐵的純粹時間只有10分鐘；到福田的崗廈北也只需要7站，大約半小時即可抵達；而開車的話，項目約200米直達寶安主干道新湖路，約2公里可到達廣深沿江高速的入口。

商業配套上，片區有前海壹方中心、歡樂港灣商業、前海山姆旗艦店、萬象前海等多個知名商業品牌；

市政配套上，還有海濱廣場、寶安濱海文化公園、寶安體育中心、寶安圖書館、青少年宮、演藝中心、深圳書城灣區書城、前海演藝中心、國深博物館、前海伯克利未來音樂中心等文娛配套……而瑞樾府緊鄰寶安體育場，對于日常喜愛健身運動的購房者來說是比較便捷的。

距離項目較近的寶安體育場。

另外教育配置方面，項目周邊有海韻學校、新安中學（集團）第一實驗學校、寶安小學等教育配套，但具體學區范圍還需以教育局公示為準。

項目一路之隔即為新安中學（集團）第一實驗學校。

整體而言，寶中片區經過多年的規劃建設，匯聚了大量的成熟的城市配套。但美中不足的是，瑞樾府所在的位置處于寶中的邊緣，被不少老寶安人稱為“舊寶中”，其西北方向和坪洲隔河相望。

這里以實際距離來計算，到壹方城、寶安區圖書館等市政配套可能需要單車等交通工具出行，步行距離略遠。例如從項目出發步行到壹方城，地圖顯示需要1.8公里，步行25分鐘。

地圖測距實際到周邊配套的步行距離。

高容積率恐影響居住體驗

回歸到瑞樾府項目本身來看，其整體的體量偏小，項目占地面積只有約1萬㎡，總建筑面積約79816㎡。

實際位置方面，項目在福中福·幸福海岸小區的西南夾角地帶，由3棟塔樓組成。這個位置基本沒有任何山海的風景，高層的景觀可以看片區內的學校或二手小區等建筑。

項目兩側緊挨著福中福·幸福海岸小區。

由于項目體量小，其可售的商品住宅只有305套，另外還有超200套房源不對外售賣，部分作為開發商自持租賃的住房。但據現場銷售解釋，這部分自持租賃住房未來有極大的可能直接和企業簽約，租賃給其員工，開發商方面會盡量維持住區圈層的純粹。

只是對購房者來說，項目體量小從而使居住體驗大打折扣是不可避免的。

第一，項目的容積率高達5.42，作為對比的是，同一展廳內的越秀潮樾府容積率為4.43，高密度可能無法為住家型購房者提供更好的空間體驗感。

第二，小區內的公共配套面積非常小，花園面積小，小區綠化率只有25.01%。盡管是套均總價接近千萬的房子，但小區里并沒有泳池等公共設施，從沙盤來看小區內部只有一小部分兒童樂園和一塊綠地。

項目沙盤。

第三，車位比較緊張。項目一共585套住宅，但實際車位中自用停車位只有360個，車位比只有1：0.62。另外小區內還有300個社會公共停車位，算上公共車位小區內車位比勉強能算1：1。

但需要注意的是，據項目銷售提供的資料內容，公共停車位不可辦理月卡，公共停車費是5元/小時，每天封頂20元，這意味著一個月大概要600元，是小區停車月卡的雙倍，對于有兩輛車的家庭來說不太友好。

第四，109㎡四房產品，實際套內較為擁擠。由于有7090政策的限制，該項目主力戶型的最大套內面積不可能超過90平方米。現場銷售介紹，項目得房率約82%，這也就是說109㎡的四房產品套內實際面積大概在89㎡左右。

而從實際的展示空間來看，房間內部空間比較緊促，家庭人口較多的話實際居住體驗會比較擁擠。

不過就戶型設計來看，無論是109㎡還是144㎡的四房產品，在戶型的規劃和房間的動線布局方面都比較合理。

整體來說，瑞樾府所處的位置是西部較為核心的板塊，項目由于限價因素同周邊產品也有一定的倒掛，項目延續越秀“樾”系品質，產品的設計和質感有一定水準，越秀作為實力房企，在交付方面也有一定的保障。

有現場銷售告訴灣財社記者，由于瑞樾府和潮樾府在一個展廳，不少購房者沖著瑞樾府的限價和地段來看房，最后被潮樾府的大社區和同價位更大面積的四房產品所打動。而這也說明了，對于當下實際需要四房產品改善居住條件的客戶來說，還可以綜合考慮下房子的地段、配套、居住體驗之間的排序再做選擇。

項目售價：限價8.86萬/㎡

交付標準：毛坯送簡裝

銷售產品：109㎡245套；144㎡60套

容積率：5.42

車位數量：自用360個+公共300個

梯戶比：2梯5戶

交付時間：2025年7月30日

開盤時間：預計25日選房

南都·灣財社記者 孫陽