最近，我活得就像瓜田里上躥下跳的猹。

每天都能收到關于樓市不一樣的利好新聞，每一個新聞的標題，都要加上三個字：

【資料圖】

大利好！

先是央行下調公開市場操作(OMO)七天期逆回購利率10個基點，為去年8月以來首次下調；隨后央行又下調了MLF。

MLF跟LPR有著強關聯，MLF一動，不少人猜測，本月LPR可能有動作。

前兩天，又有大V發文稱，房地產刺激政策幾乎已經沒有懸念了。

自去年以來，多少個城市等樓市新政，等得脖子都長了。

如今，就像你在追的一部超長篇電視劇，在故事反轉再反轉之后，終于要迎來大結局，看得人在緊張中還帶點期待。

在猶抱琵琶半遮面之時，最引人浮想聯翩。

關于樓市的下一步走向，我甚至已經想好了幾個預定結局。

廣州有可能等來哪些新政？

不妨讓我們先來猜猜，如果廣州真的出新政，有可能會往哪個方向發力。

先說說大家最關心的：取消“二改五”。

當年廣州增值稅“二改五”，可以說是壓垮駱駝的最后一根稻草。在那之后，廣州二手房市場大受打擊，至今一直低迷。

這些年也有不少聲音，說廣州如果想救樓市，想救二手市場，就應該取消“二改五”。

但可以相對明確地告訴大家，“二改五”這個事，短期內改變的可能非常低。

一方面，“二改五”打擊的是投資客，而廣州二手市場的低迷，也受投資客低價拋盤跑路、擾亂市場情緒的影響。對于自住型的剛需及改善買家來說，“二改五”的影響并不大。

另一方面，一個稅費的變化背后涉及諸多考量，而且如今這一變化已被市場消化，如果簡單粗暴地改回原來的模式，未免有些“打臉”。

想救廣州樓市，我覺得，大概率會分兩步走。

第一步，是解套，把套在置換客們腳上的繩索先解開，讓這部分置換需求能更無后顧之憂地流入市場。

之前支持二手房帶押過戶，其實已經是一種解套手段。下一步，我猜有可能會落在降低二套首付比例上。

目前，廣州有房有貸，二套首付比例7成；有房無貸，二套首付比例是5成。就算無房且貸款結清，首付比例也要去到4成。

以中心四區為例，樓林10年內的三房，總價基本都在600萬以上，以4成比例計算，首付240萬。若以7成比例算，首付420萬。

讓一個家庭瞬間拿出那么多錢，難度確實有點大。

所以，很多置換客為了降低首付比例+湊齊置換資金，都要等到房子賣掉、拿到錢了，才有心思考慮下一步買房的事。

而現在很多家庭置換難，就是卡在了賣房這一步上。如果我們能把“賣房”和“買房”的順序調轉，整個過程是不是就絲滑了很多？

所以我猜測，接下來有可能會針對置換家庭，出臺“二套首付”降低的政策。如果能做到有房有貸、二套房首付3成，相信能加速很多置換家庭的入市。

其實，這一招最近不少城市已經在用了，比如南京、成都、佛山、東莞，都放松了對二套房首付比例的要求，傳聞深圳也在討論降低二套首付的可能性。

所以，我覺廣州跟進，降低二套房首付的可能性，相對還是比較大。

第二步，是開閘，釋放更多潛在購買力。

比如從人才政策下手，適當放松部分人才在廣州的購房門檻。

前段時間，南沙剛有一些風聲，據說不少項目的來訪就蹭蹭往上漲。有片區中介告訴我，至今自己手里已經攢了好幾個客，都在找南沙的入場機會。

加上廣州依然是人口流入大市，根據運營商通信數據，截至2023年2月底，2022年12月廣州市流出的人口基本已經返穗，回流率達94.32%。

根據百度實時遷徙地圖，2月以來，廣州位居全國人口熱門遷入城市之首。

若能把這部分遷入人口留下，轉換為置業需求，剛需市場的熱度回升，也會為樓市傳導信心。

廣州哪些區域可能分到糖？

當然，上面這兩招，針對的是不同客群的打法，在落地上，也有所斟酌。

比如降首付比例，針對的是改善客，所以更大的可能是挑選中心區作為試點區域推行。

一來中心區置換需求大，二來中心區炒房空間相對較小，實客多。

而放松限購門檻，相信大家心里已經有答案了，最需要放松的，無非是南沙、黃埔。

同時我覺得白云也有部分機會加入，畢竟白云作為廣州常住人口最多的區域，如果能發揮這部分人口紅利，不僅有利于白云的發展，也能產生以點帶面的效應。

說到這里，我想跟大家說一個故事。

2013年，廣州樓市受到“新國五條”、廣州地方調控新政、十八屆三中等政策和行政因素的影響，市場情緒迎來轉折，成交量從峰值跌落谷底。

2014年上半年，市場情緒依然低迷，一季度庫存消化率創近10年最低。而在當年的一季度，調控也開始松動，并且開始吹暖風。

從2015年開始，廣州有不少樓盤可以做到2成甚至1成首付，當年我有一個同事在蘿崗買了房，首付只要2萬塊。

也是從2015年開始，廣州樓市整體成交金額出現了強勁反彈。

這個故事告訴我們，即便是一線城市廣州，曾經也被允許過執行低首付的救市舉措。

至于這一次怎么放松、會有多大的放松力度，在這里咱們就不猜測了，我們永遠相信大佬的判斷和決策。

暴富的機會到了？

說了這么多，也該說點大家愛看的：

萬一新政真的出臺，廣州房價是不是要暴漲了？

我先不說我的答案，照例給大家講個故事。

2015年全年，廣州樓市前前后后出了一堆利好：

包括5次降息，公積金公積金首付下調、公積金異地貸款、公積金貼息等。

那么當年的房價漲了多少呢？

根據陽光家緣數據，2015年廣州均價15207元/平，同比21014年的15014元/平，僅上漲1.3%。

一般來說，利好新政落地之后，市場不會立刻給出反應，而是存在一個反應周期。

而這個反應周期，一般長達1-2年。

廣州近10年里，出現過比較明顯的兩次房價抬升，一次在2017-2019年，一次在2020-2021年。

捋一下時間線：2013年樓市調控遇冷，2015年放松，2017年迎來房價上漲。

2017年樓市同步收緊，迎來史上最強調控。2018年樓市遇冷，出現降價潮。2019年開始放松限購，2020年又開始上漲，又開始新一輪調控……

發現沒有，樓市就是一個不斷的循環。房價的上漲或下跌，從來不是因為某個節點導致，而是隨著一輪又一輪的周期波動。

再給大家講個故事吧，我有一個朋友，2020年初的時候買了黃埔的金碧世紀花園，當時買入價3.7萬/平。

1年后，小區同戶型成交價漲到了5.7萬/平，我的朋友美滋滋的想，等限售期一過，就把房子賣了，大掙一筆。

到了今年，小區成交價已經跌到4.5萬/平，若再加上我朋友要還給銀行的利息，其實漲的真不多。

小時候，我們總在糾結，長大了要考清華還是考北大，最后發現，我們只能在家里烤烤地瓜。

買房也一樣，別老想著摸清周期、理清邏輯就能成為樓市里的操盤圣手，巴菲特有句經典名言：我只是在利用別人的恐懼掙錢。

但事實上，當大多數人都恐懼的時候，我們很難堅定出手的決心。

比如當下這種多數人都悲觀的時候，其實就是個不錯的入場時機。

我只能幫你到這里，剩下的，就看你的決心了。

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