蟠龍天地、上海白玉蘭廣場、徐匯濱江、天安千樹……水岸經濟、文旅活動方興未艾

濱水商場的獨到“打法”究竟是什么？

夜幕降臨，微風輕拂，一艘搖櫓船緩緩穿過青石拱橋，船上身著漢服的女子奏著琵琶。一旁水橋頭，游客點亮燭芯，白色的蓮花河燈順著波光粼粼的水面蕩漾出去，宛若點點星光。再晚些，煙雨廊橋上，《月見蟠龍》光影秀會準時上演。在蟠龍天地，夏日的每個周末夜晚，游客都能體驗這樣的活動。他們或行于青磚古巷里的潮流品牌專柜內，或坐船游于小橋流水間，又或在西餐廳外擺臨河的餐桌旁，喝著紅酒賞江南夜景。對旅游景點來說，如此活動并不稀奇，但從商業綜合體的角度出發，蟠龍天地無疑給游客提供了別樣的游逛體驗，而這在很大程度上離不開商業對水景的利用。

(資料圖片僅供參考)

無獨有偶。這個夏日，上海白玉蘭廣場與北外灘國客中心、北外灘航海公園等聯合推出深度打卡北外灘濱江City walk路線，大大提升帶動濱江游覽及商業客流，商場同比2021年客流提升20%—30%。9月1日起，大洋經典·天安千樹推出特色“酒吧空間”，在緊鄰蘇州河的戶外空間以及室內中庭區域攜手多家世界知名酒吧品牌，融合樂隊演出及各類體驗，打造年輕人的夜生活。隨著上海“一江一河”的開放貫通，打造世界級濱水區，水岸經濟、文旅活動方興未艾，而沿岸的濱水型商業也迎來了新的發展機遇。

濱水商業空間冰火兩重天

一般來說，濱水空間不缺流量。然而，濱江的客流，并非都能轉化為濱水商場的客流

周末，地鐵17號線蟠龍路站出口，已涌現大量游客。蟠龍天地內，游人摩肩接踵，公共休息區座無虛席，游船碼頭處排著長隊；到飯點，餐飲店幾乎都要等位；傍晚，在橋上、河邊觀景的游客更是絡繹不絕，其中不少游客自楊浦、金山、浦東等地驅車趕來。自2023年4月底開門迎客以來，蟠龍天地一直人氣很旺，水鄉古鎮形態的現代商業空間讓市民爭相打卡。

工作日中午，上海白玉蘭廣場很多餐廳需要等位，點都德、mufmuf漁味料理、TASTY西堤餐飲等熱門餐廳更是一座難求。據了解，目前餐飲在商場業態占比達40%，米其林、黑珍珠、老字號、網紅餐飲、國際融合餐廳、高端日料西餐、美式酒館等已形成餐飲品牌矩陣，這里成為北外灘餐飲文化最濃郁的商場。很多附近白領用完餐后就順便在濱江漫步。周末，一些在北外灘濱江打卡的市民，也會逛完之后順道來商場吃飯。

在上海交通大學建筑系助理教授饒富杰看來，在高密度城市中，人們對自然及開放式游憩空間有越來越高的追求，濱水商業空間的開放性及公共性給市民帶來心理層面更舒適的體驗。這也讓濱水商業體在客流上占據先天優勢，“一般來說，濱水空間是不缺流量的”。

然而，濱江的客流，并非都能轉化為濱水商場的客流。比如，外灘十六鋪的水岸商業中心，承接浦江觀光游船的巨量客流，但商業經營狀況并不理想。記者了解到，十六鋪碼頭水岸商業中心已于今年7月底停止運營，整體業態以偏低端的餐飲居多，現已基本搬空，僅剩星巴克及新開的便利店正常運營。

工作日中午，與徐匯濱江僅隔一條龍騰大道的陽光濱江天地尚灣里安靜冷清。這是個下沉式商業廣場，定位為上海西岸藝術長廊邊又一時尚藝術街區，主廣場上及地下商業空間內，商鋪入駐率不高，大部分商鋪處于尚未入駐或已歇業的狀態，除了一家攀巖館內有些許顧客，整個商業體內游客寥寥無幾。

周末漫步楊浦濱江的游客不少，很是熱鬧。但緊鄰濱江步道的“東方漁人碼頭”內，卻很冷清，商圈B區臨街商鋪的入駐率相對稍高，但內部大量店鋪處于歇業拆除的狀態。C區只有負一層、一樓和四樓有少數品牌入駐，二樓、三樓都處于閑置狀態，“東方漁人碼頭”內一家東南亞餐廳的負責人透露，商場生意一直不景氣。周一中午，餐廳午間三小時僅做出兩單生意，周末生意最好時，也不過能坐滿十幾桌。

強化內涵塑造獨特的IP

一些濱水商場開始強化自己的觀景優勢，從硬件入手，創造體驗性的打卡點

那么，濱水商場的獨到“打法”究竟是什么？

記者觀察發現，帶水岸景觀的餐廳、休憩點很容易成為熱門打卡點。一些濱水商場開始強化自己的觀景優勢，從硬件入手，創造體驗性的打卡點。

天安千樹獨特的山形外觀，讓其建造之初就成了蘇州河邊的一景。一期的濱河步道，從設計之初就結合了蘇州河區域的優勢，在景觀設計上頗費心思，除了在低區種植不同種類的樹種豐富景觀層次，也講究與四季景色結合，例如春天有櫻花樹，秋天有丹桂飄香，打造四季風華的景觀。

天安千樹內部，多家餐廳設有臨水露臺，消費者在露臺上邊吃飯邊欣賞河景。此前，天安千樹已與蘇州河水上航線聯合，推出悠游蘇州河·天安千樹春日游船下午茶，消費者可購買“船票+下午茶”套餐，去天安千樹的場內精選餐廳享用下午茶。

而蟠龍天地本就具有江南水鄉古鎮的基礎，近1公里的蟠龍市河貫穿整個商業體，保留了以水為核、河街組合的“江南肌理”，商鋪基本都沿河鱗次櫛比，還修復和新建了10座小橋連接兩岸，打造了煙雨廊橋的創意燈光秀。濱水區更多布局了環境雅致的西餐廳及中高端餐飲店，向后一層則是快餐、潮玩、服裝，靠近住宅則偏向商超及親子運動。

今年夏天，蟠龍天地打造了多場主題玩水活動，皮劃艇、漿板等項目吸引了不少戶外運動愛好者。順應“蟠龍十景”的歷史文脈，8月起，推出江南游船演出，將中國民樂與江南評彈搬上游船；同期還推出放祈福河燈等項目。

在上海“一江一河”——黃浦江、蘇州河沿岸，這樣的商業布局并不少見。比如，浦東東岸濱江連點成串開設的不少中西餐廳，都用臺階和景觀營造了開闊的觀景平臺，濱江景致不僅能為顧客帶來極佳視野，也會反過來成為餐廳的賣點，提升附加值。

在上海，基本沒有一條自然水系能從一個商業體中間穿流而過，即便是一江一河沿岸，也很難打破“臨水不親水”的局限。但在濱水步道上，進行戶外運動以及親子游的居民很多，這兩個主題也成了不少濱水商場的獨特IP。

在長風大悅城走一圈，會發現親子特色十分明顯。暑假里，商場中庭放著火烈鳥浮排泳池，孩子們歡快地在其中玩水，這是長風夏日嬉水節活動；一樓引入了諾籃流動科技館；二樓樂高探索中心，在舉行樂高忍者訓練營。商場內的兒童體育培訓也品類齊全：攀巖、足球、籃球、滑雪等均有。

徐匯濱江是滬上知名的“寵物友好”空間，與之毗鄰的陽光濱江天地尚灣里，開出了三家與寵物相關的中高端店鋪，生意在一眾商鋪里算是“矮子中的高個”。

水域帶來的“氛圍感”同樣需要創意。比如，蘇河灣萬象天地在毗鄰濱水步道的綠地上引入露營、餐酒、寵物社群活動，將水岸氛圍與口袋公園有機融合，給顧客帶來更貼合自然的舒心體驗。

商業必須講究業態和運營

濱水優勢更多是“錦上添花”，商業要安身立命，還是須講究業態布局與運營模式

不過，這些背靠“一江一河”、理應能自帶流量的濱水商業，卻少有躋身“頂流”商圈的，其中的原因或有多方面。

記者在走訪中注意到，不少濱水商業均采用下沉式廣場設計，如十六鋪碼頭商業中心、陽光濱江天地尚灣里及蘇河灣萬象天地等。下沉式的設計，讓商業體避免阻隔濱江相鄰和后排住宅及寫字樓的觀景視線，但也讓商業體失去“濱水”的優勢。

比如陽光濱江天地跟徐匯濱江僅隔一條馬路，多數商鋪雖然有外擺座位，但視野前方是墻壁，如同坐在天井里，并無景致可觀。十六鋪碼頭商業中心的下沉建筑設計，也讓大部分商鋪本質仍是向內的空間。

這種困境一方面來源于水系本身的空間尺度。比如，當水面過寬時，商業對水系的開發利用與景觀營造手段有限，親水的難度也相應增高；另一方面，在早期城市規劃建設中，濱水空間的“安全性”是遠高于景觀效果的，硬質岸線的塑造，也會降低親水性。

“不同的水體對應不同的商業業態。比如很多江南古鎮的水系就相對較小，商業體可對其進行多樣化的開發，比如游船、放河燈、水上活動等，水系的可親性更強。但同樣的活動，放在黃浦江或是蘇州河上就不太現實，后者更適合通過景觀打造等方式增強濱水的優勢。”華師大中國現代城市研究中心和城市與區域科學學院教授汪明峰說。

與此同時，還有濱水空間天然的公共性與商業地產商業性之間的沖突同樣需要考量。饒富杰告訴記者，很多海外的濱水商業在建設時，開發商通常會吞并掉整個岸線范圍內的公共空間，并將其化作有準入門檻的商業空間，這實則形成了對濱水空間公共性的挑戰。

新加坡克拉克碼頭的沿岸即由四條廊道構成：商業廊、步行廊、餐飲廊、水廊。這四條廊道形成“退臺”式濱河空間界面，按臨河距離進行板塊功能劃分：第一層面為餐飲，第二層面為人行步道，第三層面以商業、娛樂、辦公的復合功能為主。濱河餐飲不但提升了河道的景觀品質，同時又能促進旅游業的發展，增大經濟效益。

在饒富杰看來，濱水商業的開發，在一定程度上也考驗著商業開發商與政府之間的通力合作，即如何將市場盈利導向的商業模式置入本該是服務公眾的公共空間中，并在其中找到平衡。

此外，周邊消費人群的考量也十分重要。記者觀察發現，一些人氣較旺的濱水商場客流，很大程度依然依托附近居民以及商務樓白領，而缺乏周邊消費人群，僅靠游客支撐的濱水商場，無疑運營難度更高。

知情人士透露，陽光濱江天地尚灣里開業招商時側重高端路線，后來因人氣不足，不少商鋪退出后招商標準也隨之調整降低，但效果并不明顯。如今商場內餐飲、母嬰、寵物、美容美發、劇本殺、攀巖館都有，但整體相對零散，沒能呈現成熟成體系的業態規模。“不遠處的綠地繽紛城商業體量更大，且價格層次均覆蓋，業態選擇更豐富，很多濱江的游客及周邊的白領都會舍近求遠去繽紛城。”一位陽光濱江天地尚灣里的店主說。

成熟的商業配套體系，“一站式”的綜合性游逛體驗，是顧客選擇商圈時的重要標準之一。經常來楊浦濱江散步的李女士說，原先東方漁人碼頭里還有些時裝購物等業態，如今清一色的全都是餐飲，且數量不多質量混雜，很難讓人有逛街的欲望。

“不管是哪類商業模式，業態的多元性與綜合性，以及良好的運營是保證商業體韌性的根本。”饒富杰說。

照此觀之，濱水優勢更多是“錦上添花”，而商業想要找到安身立命之本，將濱水帶來的天然客流留存并進行轉化，最終還是要回到商業底層邏輯中去——業態布局與運營模式。（記者 周楠 沈思怡）