“認房不用認貸”政策來了。

近日，住房和城鄉建設部、中國人民銀行、國家金融監管總局聯合印發了《關于優化個人住房貸款中住房套數認定標準的通知》，推動落實購買首套房貸款“認房不用認貸”政策措施。

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通知明確，居民家庭（包括借款人、配偶及未成年子女）申請貸款購買商品住房時，家庭成員在當地名下無成套住房的，不論是否已利用貸款購買過住房，銀行業金融機構均按首套住房執行住房信貸政策。此項政策作為政策工具，納入“一城一策”工具箱，供城市自主選用。

什么是“認房不用認貸”？

“認房”或“認貸”是銀行在發放住房按揭貸款時認定是否是首套房的參考標準。

“認房”是指銀行在發放房貸時，參考購房家庭在當地名下實際擁有住房套數；“認貸”是指銀行會根據擬購房人家庭在全國范圍內是否有住房貸款記錄（包括公積金貸款和商業貸款）來確定貸款比例。

其中最為嚴格的認定標準就是“認房又認貸”（“雙認”），也就是不僅要看購房家庭名下是否有房，還看購房家庭是否在全國有過貸款記錄，一旦有房或有貸款記錄，都算作二套房。

目前在全國各城市購買首套住房都享有一系列優惠政策，首套房的首付比例、房貸利率等都明顯低于二套房。簡言之，如果被認定為首套房，購房門檻將大幅下降，反之則明顯上升。

“雙認”政策抑制改善性需求

回顧我國2010年以來的房地產調控周期，當房地產面臨過熱情形時，“認房又認貸”政策出臺從市場預期和實際購買力兩方面迅速壓降市場溫度。

貝殼研究院指出，例如：北京在2011年和2017年兩次啟動“雙認”之后，二手住宅成交均價均經歷了約1年的下跌期，是歷次周期中最長的下跌期，且房價累計跌幅均達到15個百分點的水平。北方部分城市如天津、濟南等城市近年來房價持續低迷的原因很大程度上也在于不合時宜地執行“認房又認貸”，過度抑制了市場需求。

“認房又認貸”政策后，重點城市換房活躍度降低、妥協性換房等特征明顯。以北京為例，2021年與2016年相比，北京換房群體面積改善縮小5平方米，從置換房屋面積結構來看，置換后120平米以上房屋占比下降24個百分點，改善需求受到抑制。

諸葛數據研究中心首席分析師王小嬙表示，目前一線城市及廈門、成都、合肥等約20個熱點城市實行“認房又認貸”的政策。

取消“雙認”能省多少錢？

據貝殼研究院測算，以北京為例，一套650萬元的改善性住房（非普通住宅），在“認房不用認貸”的情形下，首付比例40%；而在“認房又認貸”的情形下，首付比例翻倍為80%，首付額度多出260萬元。“認房又認貸”下，如果賣掉一套價值450萬元的首套房，想要換購一套650萬元的二套房，首付缺口有70萬元，且大概率首套房還有未還完的房貸，可見換房艱難。

此外，從貸款利息看，不同認定標準下房貸利率也有差異。以北京當前利率水平計，100萬元商貸，貸款25年，等額本息還款方式，“認房又認貸”政策下貸款利息多付約9萬元。

哪些群體獲益？

王小嬙表示，三部門明確推動落實“認房不用認貸”，利好熱點城市的兩類購房群體：一類是常住地有一套貸款住房準備賣出房子換房的；一類是在常住地外其他城市有過房貸記錄，但本地無房的購房群體。

政策執行后這兩類群體再次購買房屋將按照首套房的房貸利率進行計算，可降低購房成本。對市場而言，她認為，“認房不用認貸”有利于改善性需求的釋放，也符合更好地滿足改善性合理住房需求政策方針，提升市場活躍度，促進房地產市場平穩發展。

哪些城市會落地？

需要看到，此次政策當中強調：“此項政策作為政策工具，納入‘一城一策’工具箱，供城市自主選用。”

這也意味著各城市會因城施策，是否執行、什么時候執行，由城市說了算。

廣東省城規院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉認為，城市地方政府要執行該政策，需要與當地人民銀行磋商。當地人民銀行執行該政策時，也會考慮到因城施策、一城一策的情況，會在評估當地房地產市場運行和風險的情況下來執行該政策。

李宇嘉認為，銀行目前房貸額度充足，房貸依舊是優質資產。去年四季度以來，房貸余額連續下行，對于銀行資產質量造成一定沖擊。預計各地銀行大概率愿意推進此類政策，進而穩定房貸和資產價格。

中原地產首席分析師張大偉指出，目前深圳無房有貸戶首付50%，北京、上海“無房有貸”者首付比例基本在60%-80%。他認為，“認房不認貸”在一線城市預計不會全面實施，很可能會先行在北京的房山、上海的臨港等偏遠區域試點。

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