近日，住房和城鄉建設部黨組書記、部長倪虹指出，要鼓勵引導金融機構參與城市建設和更新，推動打造宜居、智慧、韌性城市。要為人民群眾建造好房子，提高住房品質，探索建立房屋養老金制度，為房屋提供全生命周期安全保障。

01房屋養老金制度

【資料圖】

房屋養老金制度被認為是政府儲備房屋安全資金的一項制度性安排，指的是住宅專項維修資金，是用于房屋共用部位、共用設施設備保修期滿后日常維修以外的大、中修，更新改造的資金，是取之于民用之于民，保障居住條件，延長房屋使用壽命的必要保障。

為何需要出臺房屋養老金制度呢？

目前我國大部分單個住宅小區的專項維修基金規模一般僅為600萬元-900萬元，甚至能更低。但隨著房屋及其附屬設施設備日益老化，維修資金需求逐年增加，一些住宅小區的維修資金正快速減少甚至枯竭。現有的住宅專項維修資金遠遠滿足不了房屋“應修盡修”的需求。

另外，還有“老破小”和高層住宅這兩類比較特殊的房子。目前我國有很多房子是房改之前建的老破小，根本沒有連專項維修基金。而對于高層住宅而言，30年之后想要維修，成本非常大，但如果不維修就會存在很大的隱患。

02 信號

住建局提出房屋養老金制度傳達了什么信號？

●市場進入存量時代

目前，我國房地產市場已從增量時代步入存量時代，供求已基本平衡，大部分中西部和東北地區已經出現過剩。根據《中國住房存量測算報告》，2020年中國城鎮住房套戶比為1.09，一線、二線、三四線城市分別為0.97、1.08、1.12，中國住房整體已經靜態平衡。經過20多年的高速增長，房地產增量時代已經基本結束，房子也已經建得差不多。

廣東省房協專家咨詢委員會委員、廣東省住房政策研究中心副主任、首席研究員李宇嘉認為，在存量時代，不需要擴張“量”了，住建部門任務更多需要放在如何維護好房子，讓業主住的好、住的舒適上，這就需要金融資源的支撐，從過去提供增量開發貸、按揭貸，轉到房屋和社區維護，即房屋養老金。

●推出房屋養老金制度迫在眉睫

目前，我國有500億平米住宅，上世紀大概建設了300億，本世紀20年建設了200億。大量的房子開始進入中老年，加上過去20年里，建房子的速度快，難免存在質量的問題。如今，房子質量問題、維護的問題開始顯現，近期也有不少地方出現房屋質量隱患。同時，很多小區物業維修基金不足，需要金融資源進一步支持，因此，推出房屋養老金制度非常有必要。

●房屋養老金制度或為房地產行業帶來新機遇

有業內專業人士認為，房屋養老金制度與城市更新、數字化轉型等都是房地產新發展模式的重要探索方向。

易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進認為，房屋養老金制度的建立也創造了許多新的商業機會，對物業公司、中介機構、保險機構、金融機構和建筑企業等來說，可能意味著新的發展機遇和增長空間。

03 如何建立？

金融部門推進房屋養老金制度，不僅可以保障居住條件，還能更好地防范地產金融風險。那么該如何更好地建立房屋養老金制度呢？

全國人大代表佘才高認為，建立房屋養老金制度，需要從推動制度頂層設計、建立房屋安全綜合保險制度、建立房屋體檢和動態監測制度、規范房屋養老金管理四方面發力，落實房屋全生命周期管理，進一步保障人民群眾生命財產安全。

在頂層設計上，佘才高建議多部門加強協同，參與房屋養老金的制度設計，推動部分城市的先行試點工作。其中財政部要開展資金來源方面的研究，探索土地出讓金按比例劃取部分用于補充后續的房屋養老金公共統籌賬戶。

另外，需要加強房屋養老金管理機構建設，設立專門的房屋養老金管理機構，配備專業力量，安排專項經費，完善工作機制，具體負責本行政區域內房屋養老金公共賬戶和個人賬戶的歸集、使用、管理與監督工作。

針對關鍵點，房屋養老金的錢從何處來，佘才高建議可以參考養老金制度采取公共賬戶和個人賬戶。

其中公共賬戶的主要從當年土地出讓金中提計，另外還包括維修資金增值收益結余、老舊小區改造資金、三供一業移交應歸集的資金、城市物業管理獎補資金等。

個人賬戶則指住宅維修基金，用于住宅共用部位和共用設施設備維修和更新改造。

房屋是居民重要的財產，實行房屋養老金制度不僅能維護保障房屋的性能，維護居民的利益，還能更好地解決老舊小區改造的資金問題。

事實上，去年以來官方就已多次提出要研究建立房屋養老金制度，此次住建部的再次強調，或表明房屋養老金制度建設及試點或將加速推行。

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